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金融房地产信托专题研究

2019/08/14 来源:江津信息港

导读

金融:房地产信托专题研究 201 -02-21 类别: 机构: 研究员:[摘要]内容摘要:调控政策高压下房地产行业现状:受房

金融:房地产信托专题研究 201 -02-21 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

内容摘要:

调控政策高压下房地产行业现状:

受房地产调控政策影响,银行信贷收紧,房地产开发投资资金来源中自筹资金占比稳步提高。2012年12月房地产成交量延续反弹趋势,带动“国房景气指数”持续反弹。全国百城(新建)住宅平均价格自2012年6月止跌后连续7个月环比上涨,预示房地产市场正逐渐走出底部。

房地产信托逆周期发展:

2005年以来房地产信托新成立规模重心不断上移,GDP增速则仍于下行趋势,房地产信托规模呈明显的逆周期特征。房地产信托逆周期发展原因:

由于银行信贷的亲周期性,经济顺周期时银行等主流金融机构会出现群体性多贷现象,而房地产信托由于资金成本较高,缺少发展的主流空间;在逆周期时期,主流金融机构则出现群体性拒贷现象,房地产信托作为房地产开发投资资金来源之一,被动获得阶段性发展机会。

房地产信托现状与发展趋势:

房地产信托投资主要有债权、股权、夹层、特定资产收益权模式。房地产信托成立规模在经历前期的高速发展后,2012年维持在较低水平,收益率也逐步回落跌破10%。据我们测算,201 年房地产信托兑付规模将达2847.9亿元,仅二季度就达1247.6亿元,兑付压力较大。

相较965 8亿的新增房地产开发投资资金总额,新增房地产信托资金规模占比较小,对房地产行业资金支撑力度非常有限。我们认为衡量房地产信托资金规模变化趋势,首先考虑银行信贷的松紧程度,其次考虑银监会对房地产信托的监管政策。

房地产信托产品的风险分析与处理手段:

房地产信托产品的风险主要考虑融资方的资质与实力、信托公司的管理能力、风险控制能力与股东背景以及房地产信托的风险控制措施。

房地产信托风险处置手段首先是地产商筹资自救,其次是信托公司风险处置,措施通常包括借新还旧或展期,资产管理公司、房地产基金或其他信托公司接盘,司法拍卖抵押物与自有资金接盘,在监管层提倡市场机制化解兑付危机背景下资产管理公司接盘预计会成为主要趋势。

一、调控政策高压下房地产行业现状(一)房地产行业资金来源房地产开发投资资金自200 年以来保持着较快的增长态势。2012年房地产开发投资资金总额达965 8亿元,同比增长12.7%,较200 年的1 197亿增长7. 倍。房地产开发投资资金来源主要有三个:国内贷款,自筹资金和其它资金,2012年占比分别为15%、40%和44%。

1、国内贷款2010年以前,房地产开发投资资金来自国内贷款的资金占比维持在20%左右,2010年后随着银行信贷的收紧,占比逐步下滑,2012年国内贷款14778亿,占比15%。国内贷款分为银行贷款和非银行金融机构贷款,随着银行收紧房地产信贷与信托、财务公司、金融租赁公司等非银行金融机构的发展,银行贷款占国内贷款的占比不断下行,但仍高于88%,而非银行金融机构贷款占比虽一路提升但规模较小,2012年仅16 8亿,占比11%。预计为解决中小企业融资难问题,非银行金融机构对实体经济的支撑力度将进一步加大。

2、自筹资金受房地产调控政策影响,房地产信贷收紧,从图1可以看出,在房地产开发投资资金来源中自筹资金占比从200 年的29%稳步提高,自2011年以来处于40%以上的历史高位。2012年虽然货币政策有所松动,同时监管层要求金融机构在严格执行差别化的各项住房信贷政策前提下满足首套房贷款需求,国内贷款增加明显,但自筹资金仍然在资金来源中占比高达40%。

、其他资金房地产开发投资资金中其他资金占比基本稳定在45%左右。其他资金主要是指定金及预收款、个人按揭贷款。2012年定金及预收款为26558亿,同比上升18.2%,占2012年资金来源比重为27.5%。受信贷政策缓和等因素影响,2012年楼市回暖复苏迹象明显,住宅成交量大幅回升,带动了定金及预收款占比走高。

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