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千亿俱乐部有望扩容房企上调年度销售目标

2018-11-01 10:13:38

“千亿俱乐部”有望扩容 房企上调年度销售目标

本报 刘垚霞 北京报道

2012年上半年销售业绩的向好,不但让部分在香港上市的内地房企提前完成了上半年的销售目标,更进一步提振了他们下一步的发展信心。在这种情况下,与年初谨慎的目标制定策略有所不同的是,部分房企在中期业绩发布会上高调宣布,将提高公司全年的销售目标。

目前,先后有世茂房地产()和中国海外发展(简称中海,)两家上市房企明确了上调年度销售目标的金额,分别从人民币305亿元和800亿港元上调至350亿元和1000亿港元,按调整后的金额计算,截至7月份,这两家房企分别完成了年度销售目标的76%和75%。这样看来,即使是上调了全年销售目标,现在的完成率已经比较高。

可以预见,按照目前的发展情况,在港上市的内地房企中,中海和恒大地产()将有望成为“千亿俱乐部”的新成员。

北京中原地产研究总监张大伟向表示,整体市场已经基本走出低谷,今年下半年的成交量将明显超过上半年。然而,下半年开发商仍将面临销售和资金的双重压力,库存量高企依然是开发商必须面对的巨大挑战。

房企上调销售目标

从目前已公布的数据来看,包括中海、华润置地()、恒大地产等港股房企,在销售业绩方面,都交出了不错的成绩单。

有了上半年业绩做定心丸,加之对后市的信心,中海、世茂、华润都表示将会上调年度销售目标。

在今年的中报业绩发布会上,中海宣布,将全年的销售业绩调高至1000亿港元。中海今年上半年不但实现了创纪录的651.5亿港元的销售额,更以全年销售额完成率81%的成绩位居港房股榜首。据悉,公司今年前7月累计销售额已达752.6亿港元,相当于完成了原定的800亿港元销售目标的94%。

华润置地主席王印在集团中期业绩报告会上称,三季度末会看具体的销售情况,调整之前400亿元的全年销售目标。据公司今年中报显示,上半年累计实现合同销售额人民币233亿元,达到年初公布的全年400亿元销售目标的58%。

房地产行业分析师段斐钦分析认为,在港上市内地房企上半年之所以能够取得如此好的成绩,主要得益于两方面的因素,一是房地产市场刚需购买力的入市;更重要的原因还在于,一些公司针对宏观调控后的市场变化,纷纷调整了经营策略,并采取了更为灵活的销售策略。

值得注意的是,根据上半年的销售业绩,今年结束之后,房企销售的“千亿俱乐部”里恐怕会新增几名成员。

张大伟预测,中海和恒大极有可能成为继万科()之后,迈入“千亿俱乐部”的房企。

张大伟进一步表示,中海和恒大之所以能够取得如此好的销售业绩,得益于其近两年的成功转型。恒大为明显,近几年迅速布局二三线城市,所以受宏观调控影响较小。

恒大中报显示,今年上半年销售额为人民币370.4亿元,同比增长15.5%。恒大地产总裁夏海菊表示,恒大全年800亿元销售目标将有望再次提前超额完成。

在净利润方面,在港上市的内地房企也有着不俗的表现。

中海上半年的净利润高达83.8亿港元,折合人民币约68.7亿元,远远高于万科、保利等一线A股房企。与万科30.6亿元的净利润相比,高出几乎两倍之多,难怪被称为"钱房企"。

负债率仍居高不下

虽然上半年的销售业绩为房企的现金流改善提供了一定的资金基础,资金链已经没有过去那么紧张了,但是不少在港上市的内地房企的负债率仍然居高不下。

统计各公司的中报数据发现,目前华润置地手中持有187 亿港元的现金,而中海也握有266.4亿港元的现金余额。此外,恒大、碧桂园以及龙湖的现金余额也分别达到了人民币247.4亿元、136亿元和174.7亿元,雅居乐()则拥有121亿元的现金。

然而,尽管现金流比过去充裕,但是港股房企在资产负债率的改善方面表现得并不明显。

中国房地产研究会相关数据显示,2011年房地产上市企业资产负债率均值为64.82%,净负债率均值为55.60%。辉立证券分析师陈耕表示,目前港股房企净负债水平仍然维持在60%-70%左右,个别房企甚至更高,情况与去年年末相比并没有好转。

显而易见,即便在上半年房地产市场回暖的态势下,港股房企的资产负债率也未发生太大改观。

一位地产分析师也表示,像绿城这样资产负债率出现了大幅改善,从148%降至93%的情况,实属个别现象。

以销售业绩较好的华润置地为例,去年公司的净负债率为73%,通过今年上半年的努力,该指标回落至66.3%。但公司目前债务总额仍为657 亿港元,未来一年期有息负债占比28%。辉立证券报告显示,2013 年由于投资物业的大量资本支出计划,将导致华润置地的净债务权益比率难以明显下降,维持在60%上方。

陈耕表示,结合目前上市房企存货较多、而宏观调控仍不放松的实际情况,下半年港股房企在资产负债率方面还很难保持特别乐观的局面。

同时,不能忽视的是,房企的库存压力虽然有所缓解,但仍然处于高位。

链家地产市场研究部统计,截至8月13日,包括万科、中海和招商等龙头房企在内的34家房企发布的上半年半年报显示,其库存合计5268.57亿元,与年初余额相比增长8.1%,净增395亿元。

链家地产市场分析师常清认为,在今年房企库存压力依旧明显的情况下,预计下半年房企仍会加速出货。

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